Constructeur non-réalisateur (CNR), comment rester couvert ?

sommaire

» Qui sont les constructeurs non réalisateurs ?
» Comment leurs ouvrages sont-ils encadrés ?
» Quels sont les dommages visés par la garantie décennale ?
» Quelles différences entre la décennale et la CNR ?
» Comment souscrire l'assurance CNR ?
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Vous comptez vendre un bien dans les dix années qui suivent son achèvement ? Si vous faites réaliser les travaux par d'autres entreprises, votre responsabilité reste engagée vis-à-vis de l'acquéreur du bien immobilier. Contre quels dommages se prémunir et comment souscrire un contrat d'assurance adapté à ces activités.

Qui sont les constructeurs non réalisateurs ?

Les constructeurs non-réalisateurs (CNR) vendent un ouvrage qu'ils font construire par d'autres entreprises. Ils n'interviennent pas en tant qu'artisans sur le chantier et n'exercent pas non plus de missions intellectuelles liées à la conception ou à la maîtrise d'oeuvre. Ils peuvent faire appel aux compétences et aux qualifications de plusieurs entreprises pour répondre aux attentes des acquéreurs.

Le promoteur immobilier est un bon exemple de constructeur non-réalisateur. Il fait réaliser les travaux pour le compte du maître d'ouvrage et chapeaute également les aspects administratifs, juridiques et financiers du projet. Le CNR est tenu responsable, vis-à-vis du maître d'ouvrage, de la bonne exécution des tâches confiées aux entreprises intervenant sur le chantier.

D'autres professions appartenant à la catégorie des CNR sont : les marchands de biens, les vendeurs d'immeubles et les maîtres d'ouvrage délégués. Ces constructeurs qui ne réalisent pas eux-mêmes les travaux restent garants de la qualité des ouvrages auprès de leurs clients, acheteurs du bien immobilier.

Comment leurs ouvrages sont-ils encadrés ?

Tout comme ceux qui réalisent directement l'ouvrage, les constructeurs non réalisateurs engagent leur responsabilité civile décennale prévue par la loi du 4 janvier 1978. Aussi appelé loi Spinetta, le texte impose la présomption de responsabilité du constructeur pour les dommages de nature décennale.

Les constructeurs non-réalisateurs engagent leur responsabilité civile décennale, même s'ils font réaliser les travaux par une entreprise. Ils font donc partie des "constructeurs" visés par l'article 1792-1 du Code civil qui les rend responsables de plein droit envers l'acquéreur ou le maître d'ouvrage en cas de désordre relevant de la responsabilité décennale du professionnel.

Tenus responsables, ces professionnels sont donc visés par l'obligation d'assurer leur activité en décennale. Rappelons que cette assurance est obligatoire. En étant assurés en décennale, les constructeurs permettent le bon fonctionnement d'un système d'assurance à double détente garantissant une indemnisation rapide du maître d'ouvrage à la suite d'un dommage.

L'assurance dommages-ouvrage (DO), souscrite par le maître d'ouvrage, est elle aussi obligatoire. Ce qui signifie que les deux parties, l'entreprise et le client, sont couverts en cas de dommages de nature décennale qui impliquent généralement des coûts très élevés en cas de réparation. L'assureur DO indemnise dans un premier temps le maître d'ouvrage, avant de se retourner vers l'assureur en décennale de l'entreprise responsable.

Quels sont les dommages visés par la garantie décennale ?

La garantie décennale engage la responsabilité du professionnel pendant les dix années qui suivent la réception du chantier.

Cette garantie s'intéresse aux dommages les plus impactant pour la durabilité et le bon usage de la construction. Elle s'applique ainsi aux vices constatés sur les éléments indissociables des ouvrages de fondation, de clos et de couvert, d'ossature et de viabilité du bâti. Ces dommages pourraient par exemple toucher les canalisations, l'installation de chauffage central, les éléments du réseau électrique encastré... Tous ces désordres engagent la responsabilité du constructeur pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux.

Le constructeur non réalisateur étant considéré comme un " constructeur " au sens de l'article 1792-1 du Code civil, il engage lui aussi sa responsabilité vis-à-vis de son client en cas de dommage de nature décennale. Si les travaux qu'il a fait réaliser sont à l'origine de dégâts ayant rendu le logement inhabitable, l'acquéreur pourra se retourner contre le CNR. En étant assuré, le constructeur non-réalisateur n'a pas à réunir les sommes considérables nécessaires à la réparation du dommage et pouvant mettre en péril l'avenir de ses activités sur le marché.

Quelles différences entre la décennale et la CNR ?

L'assurance CNR couvre les mêmes dommages que l'assurance décennale. A savoir, tous ceux affectant les éléments indissociables du bâtiment, sa solidité et son usage. Tout comme la décennale, l'assurance CNR protège le professionnel vendant le bien qu'il a fait réaliser.

A noter : les vendeurs de lots en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) peuvent assurer à l'acquéreur le financement de l'achèvement du chantier en souscrivant une Garantie Financière d'Achèvement (GAF). Cette protection peut être complétée d'une garantie de remboursement supplémentaire au profit de l'acquéreur, si toutefois le vendeur n 'était pas en mesure d'honorer ses engagements sur le chantier.

Comment souscrire l'assurance CNR ?

En tant que constructeurs non réalisateurs, vous devez souscrire un contrat d'assurance spécifique. L'assurance CNR est obligatoirement souscrite avant le début du chantier. Une fois l'ouvrage réalisé, il est trop tard pour s'assurer.

Pour être couvert après la vente d'un bien construit depuis moins de 10 ans, le CNR peut se rapprocher de plusieurs assureurs ou d'un courtier en assurance spécialisé dans les métiers du BTP. Cette approche garantit à la fois des tarifs plus attractifs et des contrats dimensionnés selon les besoins spécifiques des entreprises et professionnels du bâtiment.