L’assurance décennale pour les promoteurs immobiliers

sommaire

» Quel est le rôle du promoteur immobilier ?
» Le promoteur immobilier doit-il souscrire une assurance décennale ?
» Quels dommages sont couverts ?
» Comment le promoteur immobilier peut s'assurer en décennale ?

Le promoteur immobilier assume toutes les étapes d'un projet de construction, de la recherche du terrain, à la vente du bien qu'il a fait réaliser. Un métier complexe appartenant à la catégorie des constructeurs non réalisateurs (CNR) et visé par l'obligation de souscription à un contrat d'assurance décennale.

Quel est le rôle du promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier est une personne physique ou morale, auquel cas il s'agit d'une société de promotion immobilière qui rassemble plusieurs associés promoteurs. Ses activités couvrent plusieurs étapes du projet de construction, allant de la prise de décision à la vente du bien immobilier. Son rôle est donc à distinguer de celui du promoteur foncier qui met en vente un espace prêt à construire.

Concrètement, le promoteur immobilier rassemble les fonds nécessaires à la réalisation du projet. Ces financements lui permettent d'acquérir un terrain et d'initier le projet de construction, sous les conseils d'autres acteurs du secteur : les architectes, les techniciens, les bureaux d'étude. Une fois le bien immobilier construit, le promoteur prend en charge sa commercialisation. Il assure la " promotion " du bien jusqu'à la transaction.

Ces multiples casquettes font du promoteur immobilier un acteur aux compétences très variées, réparties dans chacune des familles de métiers sur lesquelles il s'appuie. Entre le début du projet et sa livraison, cet acteur aura touché aux aspects techniques, juridiques et commerciaux. Son statut est défini par l'article 1831-1 du Code Civil qui précise la nature du contrat de promotion immobilière. A savoir : " Un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices [...] ".

Le promoteur immobilier doit-il souscrire une assurance décennale ?

L'assurance décennale s'adresse aux constructeurs. Une catégorie à laquelle appartiennent les " Constructeurs Non Réalisateurs " (CNR) qui vendent un ouvrage qu'ils ont fait construire. Cela concerne plusieurs métiers :

- les marchands de biens ;

- les vendeurs d'immeubles ;

- les maîtres d'ouvrages délégués ;

- et, bien entendu, les promoteurs immobiliers.

Réputés constructeurs, selon les termes de l'article 1792-1 du Code Civil, les promoteurs immobiliers engagent leur responsabilité civile décennale et sont responsables des dommages pouvant affecter l'ouvrage sur une période de 10 ans à compter de sa date de réception. Ces professionnels sont donc soumis à l'obligation de souscrire une assurance décennale.

Cette obligation d'assurance découle de la Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction. Couramment appelée loi Spinetta, elle impose la présomption de responsabilité du constructeur, hors cause étrangère.

Quels dommages sont couverts ?

L'assurance des constructeurs non réalisateurs répond aux mêmes principes que la garantie décennale des constructeurs. Ce qui signifie qu'ils sont couverts pour les dommages :

- affectant la solidité de l'ouvrage ou de ses biens indissociables ;

- rendant le bien inhabitable, s'agissant d'un bâtiment à usage d'habitation, ou impropre à sa destination.

Les problèmes observés sur les fondations, et impliquant un risque d'effondrement, appartiennent à la première catégorie puisqu'ils constituent une menace pour la durabilité du bâti. Les infiltrations d'eaux, causées par des défauts d'étanchéité ou des fissures, sont quant à elles susceptibles de rendre le lieu impropre à l'usage auquel il est destiné. Observés dans un délai de 10 ans après l'acceptation de l'ouvrage, ces dommages pourront être pris en charge par l'assurance décennale souscrite par le promoteur immobilier pour les frais de réparation liés aux travaux mis en oeuvre sous son autorité.

Comment le promoteur immobilier peut s'assurer en décennale ?

La souscription à un contrat d'assurance décennale constructeur non réalisateur se fait au même moment que celle au contrat d'assurance dommage ouvrage. L'attestation d'assurance obligatoire est communiquée à l'ouverture du chantier et, le cas échéant, annexée au contrat de vente. Et le contenu du contrat n'est pas à négliger puisque seules les activités déclarées seront couvertes en cas de dommage.

Partant de ce constat, un premier filtre se met en place dans la mise en concurrence des offres du marché. En tant que constructeur, il est essentiel de s'orienter vers des assureurs spécialisés pour bénéficier d'une couverture adaptée à ses besoins. La formule proposée doit refléter la réalité des activités du promoteur immobilier afin d'éviter tout risque de déchéance de garantie.

La pertinence du tarif s'évalue ensuite en tenant compte de toutes les garanties prévues dans l'offre et de l'étendue des risques effectivement couverts. Le calcul côté assureur se fait selon plusieurs critères : le chiffre d'affaires de l'entreprise, son effectif, son secteur géographique, l'expérience et le passif de l'assureur... Aussi, les devis demandés auprès de différentes sociétés doivent être personnalisés sur la base des informations fournies par le promoteur immobilier.

Une étape simplifiée par la demande de devis gratuits en ligne, mais la recherche ne s'arrête pas là. L'assureur retenu doit pouvoir offrir au promoteur immobilier une couverture optimale avec un contrat dimensionné selon les besoins spécifiques de ses activités.